Доброволецът е по-евтин и познава сградата, но управлението отнема време и често се оказва неблагодарна работа. Професионалният управител струва пари, но носи застрахована отговорност, опит и време, което съседите нямат. Професионален управител има смисъл при големи сгради, при много собственици, които не живеят там, или когато никой не иска да поеме.
Какво казва законът
Управител може да бъде собственик, ползвател или посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост (чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС). Общото събрание може да възложи правомощията на управителя на професионален управител-търговец, вписан в регистъра на МРРБ, с мнозинство над 50% от всички идеални части и договор за срок до две години (чл. 19, ал. 8). Собственик може да откаже да бъде управител само при трайна невъзможност (болест, дълго отсъствие) или ако вече е бил (чл. 20).
Сравнение
| Доброволец | Професионален управител | |
|---|---|---|
| Разход | Без възнаграждение или символично. Общото събрание може да реши да не плаща на управител, който е собственик (чл. 11, ал. 1, т. 16а). | Месечно възнаграждение по договор, обикновено на имот. |
| Отговорност | Лична. Глоба при нарушения. | Регистрирана фирма със задължителна застраховка „Професионална отговорност“. |
| Време | Вечери и почивни дни на съседа. | Работно време, екип, техници. |
| Познаване на сградата | Отлично. | Зависи от фирмата. Посещенията са по график. |
| Конфликти | Съсед срещу съсед. | По-неутрален посредник. |
| Срок | До две години, с възможност за повторен избор. | Договор до две години, без автоматично подновяване. |
Колко време отнема на доброволеца
В разговорите ни с домоуправители най-много време отиват на три неща: събиране на пари в брой и записване, отговаряне на обаждания за сигнали и подготовка на събранията. При 30 апартамента това са няколко часа месечно в спокоен месец и много повече при ремонт. Повечето доброволци не се отказват заради отговорността, а заради времето и усещането, че правят безплатна работа, която никой не вижда. Как да съкратите времето за таксите, обясняваме в статията за събирането на такси.
За сравнение: в регистъра на МРРБ към октомври 2026 г. има 282 вписани професионални управители, а жилищата в страната са 4 261 454 (НСИ, Преброяване 2021). Повечето български входове се управляват от доброволци и това едва ли ще се промени скоро.
Кога има смисъл професионален управител
- Голяма сграда или комплекс с много входове, гаражи, градини, басейни.
- Нова сграда, в която собствениците не се познават.
- Много апартаменти под наем или собственици в чужбина.
- Предстои голям ремонт или саниране.
- Никой не иска да бъде управител или поредният доброволец се е отказал.
Как да изберете фирма
- Проверете я в регистъра на професионалните управители: валидно удостоверение и застраховка.
- Поискайте примерен месечен отчет за друга сграда.
- Попитайте как живущите подават сигнали и колко бързо се реагира.
- Прочетете договора: срок до две години, без автоматично подновяване, ясни услуги и цена.
Повече за изискванията към фирмите има в статията за регистъра на МРРБ.
Как го прави Dom
Dom работи и за двата варианта. Доброволецът управлява своя вход в опростен изглед. Професионалният управител вижда всички сгради в един портфейл, работи с екип и печата документи със своето лого. И в двата случая живущите виждат касата, таксите и сигналите от телефона си. Основните функции са безплатни, вижте цените.
