Речник на етажната собственост: ЗУЕС от А до Я

Депозит при наем

Сума, която наемателят дава като гаранция за щети и неплатени сметки и която се връща след напускане. Размерът и срокът за връщане се уговарят в договора. Депозит при наем: колко, кога и как се връща →

Етажна собственост

Режимът, в който сграда или вход има поне два самостоятелни обекта на различни собственици. Тогава общите части се управляват по Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). чл. 2 ЗУЕС

Заповед за изпълнение

Бързият съдебен ред, по който управителят събира неплатени такси въз основа на решение на общото събрание. чл. 38 ЗУЕС и чл. 410 ГПК Съседите не плащат таксите: законният път стъпка по стъпка →

Идеални части

Делът на всеки собственик в общите части, в проценти. Записан е в нотариалния акт. По идеални части се смятат кворумът и гласовете на общото събрание, ремонтите и вноските във Фонда за ремонт. чл. 17 ЗУЕС Как се разпределят разходите във входа: на човек, по идеални части или на апартамент →

Касиер

Лицето, избрано от общото събрание да събира и отчита паричните вноски. Не може да е близък роднина на управителя или на контрольора. чл. 11 и 24 ЗУЕС

Кворум

Минималният дял идеални части, при който общото събрание е законно: 51% в обявения час, 26% след едночасово отлагане, а на следващия ден колкото са представени. Ако един собственик има над 51%, кворумът е 75%. чл. 15 ЗУЕС Кворум 51%, не 67%: как се провежда общото събрание по новите правила →

Книга на етажната собственост

Регистърът на имотите, собствениците, обитателите и животните в сградата. Води се от управителя. Собственикът подава декларация за вписване в 15 дни от придобиване или отдаване под наем. чл. 7 ЗУЕС Книга на етажната собственост: какво съдържа и кой я води →

Контрольор (контролен съвет)

Лицето или съветът, който проверява управителя и касата поне веднъж годишно и докладва на общото събрание. чл. 24 ЗУЕС Годишният отчет на домоуправителя: 7 въпроса, преди да гласувате →

Мнозинство

Делът гласове „за“, нужен за решение. Обикновените решения искат над 50% от представените идеални части. Изборът на управител и основният ремонт искат мнозинство от всички идеални части, полезните разходи и кредитите 75%, а надстрояването 100%. чл. 17 ЗУЕС Кворум 51%, не 67%: как се провежда общото събрание по новите правила →

Неотложен ремонт

Ремонт, който не търпи отлагане, например теч от покрива. Управителят го плаща веднага от Фонда за ремонт, а общото събрание утвърждава разхода по-късно. чл. 48 и 49 ЗУЕС Покривът тече, а съседите отказват ремонт: кой е длъжен да плати →

Неприсъствено гласуване

Гласуване с подписана декларация в 7 дни след общото събрание, от собственици, които не са участвали. Допустимо е само за някои решения, например основен ремонт, кредити и реклами върху сградата. чл. 17а ЗУЕС Гласуване по електронен път: какво позволява законът и как става на практика →

Общи части

Частите на сградата, които служат на всички собственици: покрив, фасада, стълбище, асансьор, инсталации, мазета и тавани за общо ползване. Те се поддържат и ремонтират с общи средства. Покривът тече, а съседите отказват ремонт: кой е длъжен да плати →

Общо събрание

Органът, в който собствениците вземат решенията за сградата: такси, ремонти, избор на управител, правилник. Свиква се поне веднъж годишно. чл. 11 и 12 ЗУЕС Как се свиква общо събрание на етажната собственост стъпка по стъпка →

Основен ремонт и основно обновяване

Цялостно възстановяване или подобряване на сградата, например саниране. Решава се с мнозинство поне 51% от всички идеални части. чл. 17, ал. 2, т. 5 ЗУЕС Планиран ремонт или авария: защо превантивната поддръжка излиза по-евтино →

Покана за общо събрание

Писмено съобщение с дневния ред, датата, часа и мястото на събранието. Поставя се на видно място на входа поне 7 дни преди събранието, а при неотложни случаи поне 24 часа преди него. чл. 13 ЗУЕС Как се свиква общо събрание на етажната собственост стъпка по стъпка →

Ползвател и обитател

Ползвател е лицето с право на ползване на имота, а обитател е всеки, който живее в него, например наемател. Те имат повечето задължения на собственика, но не плащат ремонтите и Фонда за ремонт, освен ако не е уговорено друго. чл. 5 и 6 ЗУЕС „Не живея в апартамента, защо да плащам такса вход?“ Какво казва законът →

Правилник за вътрешния ред

Правилата на сградата за ползване на общите части, тишина, домашни любимци и онлайн събрания. Общото събрание е длъжно да го приеме. МРРБ публикува примерен правилник. чл. 11 ЗУЕС Кучета, велосипеди и вещи по стълбището: какво е позволено в общите части →

Приемо-предавателен протокол

Описание на състоянието на имота, уредите и показанията при влизане и при напускане на наемателя, подписано от двете страни. Приемо-предавателен протокол при наем: какво да запишете и защо със снимки →

Протокол от общо събрание

Документът с присъстващите, идеалните им части, гласуването и решенията. Изготвя се в 7 дни и се обявява на входа. От обявяването текат сроковете за оспорване. чл. 16 ЗУЕС Протокол от общо събрание: какво трябва да съдържа и в какъв срок се обявява →

Професионален управител

Фирма, вписана в регистъра на МРРБ, на която общото събрание възлага правомощията на управителя с договор до две години. Трябва да има застраховка „Професионална отговорност“. чл. 19, ал. 8 и чл. 47б ЗУЕС Регистърът на професионалните управители към МРРБ: какво трябва да знаят управителите и собствениците →

Разходи за управление и поддържане

Текущите разходи на сградата: ток и вода за общите части, почистване, асансьор, възнаграждения. Разпределят се на брой хора, по идеални части или поравно на обект, според решението на общото събрание. чл. 51 ЗУЕС Как се разпределят разходите във входа: на човек, по идеални части или на апартамент →

Регистър на етажната собственост

Единният електронен регистър към МРРБ, в който общината вписва управителния съвет (управителя) на всяка сграда, контакти, вноската за ФРО и броя на имотите. чл. 47а и 47е ЗУЕС Как да впишете управителя на входа в регистъра на етажната собственост →

Самостоятелен обект

Обособена част от сградата със самостоятелно предназначение: апартамент, ателие, офис, магазин, гараж. § 1, т. 1 ДР на ЗУЕС

Сдружение на собствениците

Юридическо лице, което собствениците могат да учредят, например за да кандидатстват по програми за саниране. Учредява се от собственици с поне 67% от идеалните части. чл. 25 до 37 ЗУЕС

Такса вход

Разговорното название на месечната вноска на всеки имот за разходите за управление и поддържане и за Фонда за ремонт. Къде отиват парите за входа и как да проверите за какво се харчат →

Технически паспорт

Документът с техническите характеристики на сградата и мерките за поддържането ѝ. Мерките в него са задължителни за собствениците. чл. 52 и 53 ЗУЕС

Управител (домоуправител)

Изпълнителният орган на етажната собственост. Изпълнява решенията на общото събрание, води книгата на етажната собственост и касата и представлява собствениците. Избира се за срок до две години. Вместо един управител може да има управителен съвет от поне трима души. чл. 19 и 23 ЗУЕС Домоуправителят не прави нищо и не вдига телефона: какви са правата ви →

Фонд „Ремонт и обновяване“ (ФРО)

Спестовната каса на сградата за ремонти на общите части. Вноската е по идеални части и е поне 1% от минималната работна заплата месечно (6,20 € за 2026 г.). Парите са в отделна сметка и се харчат с решение на общото събрание. чл. 50 ЗУЕС Фонд „Ремонт и обновяване“: колко се плаща, кой плаща и за какво се харчи →