Договорът за наем се урежда от Закона за задълженията и договорите (чл. 228 до 239). Законът не изисква нотариус, но писменият договор е единственото, което ще ви помогне при спор. Добрият договор отговаря предварително на въпросите, по които наемодатели и наематели най-често се карат: депозит, ремонти, такси, прекратяване и състояние на имота при напускане.
Под наем в България живеят около 14% от хората, при средно 31,6% в ЕС, а 86% живеят в собствено жилище (Евростат, 2024). Пазарът е малък, договорите често са устни и споровете за депозита са чести. Писменият договор е най-евтината защита и за двете страни.
10-те клаузи
- Страни. Пълни имена и данни за самоличност или ЕИК, ако наемателят е фирма. Фирмата удържа авансов данък от наема, затова това има значение. Вижте данъците при наем.
- Имот и опис. Адрес, площ, мебели и уреди. Описът е по-добре да е в отделен приемо-предавателен протокол със снимки. Как се прави, обясняваме в отделна статия.
- Срок. Определен или неопределен. Ако срокът изтече, а наемателят продължи да живее в имота без възражение от вас, договорът се смята продължен за неопределен срок (чл. 236 ЗЗД).
- Наем, падеж и начин на плащане. Сума в евро, ден от месеца, банкова сметка и основание. Плащането по банка е доказателство и за двете страни и за данъчните.
- Депозит. Размер, за какво може да се удържа и в какъв срок се връща. Законът не урежда депозита, затова всичко зависи от договора. Подробно в статията за депозита.
- Сметки и такси за входа. Кой плаща тока, водата, отоплението, интернета и таксите към етажната собственост. Обичайно наемателят плаща консумативите и текущата такса за входа, а собственикът плаща Фонда за ремонт. Запишете го изрично.
- Ремонти и поправки. Кои поправки са за наемателя (дребни, от обикновеното ползване) и кои за наемодателя (бойлер, инсталации, щети, които не са по вина на наемателя). Срок, в който наемодателят реагира при авария.
- Преотдаване и краткосрочно настаняване. Забрана за преотдаване и за нощувки през платформи без писмено съгласие. Иначе рискувате спор и със съседите. Вижте краткосрочните наеми в блока.
- Прекратяване и предизвестие. При неопределен срок всяка страна може да прекрати с писмено предизвестие от един месец, ако не е уговорено друго (чл. 238 ЗЗД). Уговорете какво става при неплащане. Realistimo има статия за предизвестието за прекратяване на наем.
- Връщане на имота. Протокол при напускане, показания на уредите, предаване на ключовете и срок за връщане на депозита след протокола.
Две задължения, които се пропускат
- Декларация за книгата на етажната собственост. При отдаване под наем собственикът е длъжен в 15-дневен срок да подаде до управителя декларация с данните на обитателите (чл. 7, ал. 3 от ЗУЕС).
- Адресна регистрация. Ако наемателят иска да регистрира настоящ адрес в имота, му трябва вашето съгласие. Повече в статията на Realistimo за адресната регистрация при наем.
Защо писмено, дори с роднина
Устният договор е валиден, но при спор не можете да докажете нито сумата, нито срока, нито какво е било в апартамента. Ако нямате образец, Dom прави чернова на договор от данните на имота и страните, която после преглеждате и подписвате. Писменият договор плюс протокол със снимки и банкови плащания решава повечето спорове, преди да започнат.
Как го прави Dom
В Dom наемодателят въвежда договора с наем, депозит и срок и може да направи чернова на договор от данните на имота и страните. Анексите при промяна на наема се номерират, а декларацията за адресна регистрация се разпечатва готова. Наемите се начисляват всеки месец, плащанията се отбелязват с разписка, а наемателят вижда своя наем и как да плати. Безплатно е, вижте Dom за наемодатели. Ако търсите наемател, публикувайте обява в Realistimo.
