Когато съсед не плаща таксите, домоуправителят може да поиска от районния съд заповед за изпълнение, без да води дълго дело. Основание е чл. 38 от ЗУЕС. Преди това обаче има три по-евтини стъпки: ясен отчет, писмено напомняне и разговор. Повечето дългове се събират още на първата или втората.
Защо дългът на един засяга всички
Етажната собственост няма собствени пари извън вноските. Когато някой не плаща, токът на стълбището и асансьорът пак трябва да се платят, а липсата се покрива от останалите или от Фонда за ремонт. Освен това собствениците отговарят за задълженията на етажната собственост към доставчици съразмерно с идеалните си части (чл. 6, ал. 4). Затова неплащането не е личен въпрос между съсед и домоуправител.
Стъпка 1: ясно колко и за какво
Длъжникът често не е злонамерен. Не знае точната сума, не е разбрал как е сметната или е пропуснал месеци. Започнете с разпечатка по месеци: начислено, платено, остатък. Без нея всяко следващо действие се превръща в спор за цифри.
Стъпка 2: писмено напомняне с краен срок
Изпратете писмо, имейл или съобщение, в което посочвате сумата, периода, начините на плащане и разумен срок, например 14 дни. Запазете доказателство, че сте го изпратили. Ако водите таксите в Dom, напомнянето може да тръгва автоматично след определен брой неплатени месеци и пак остава следа кога е изпратено. Ако съседът не живее в сградата, ползвайте адреса и имейла, които е дал по чл. 13, ал. 2. Как да направите напомнянията рутинни, а не лични, обясняваме в статията за събирането на такси.
Стъпка 3: разсрочване или споразумение
При голям натрупан дълг предложете разсрочване. Внимание: опрощаването, отсрочването и разсрочването на задължения се решават от общото събрание с мнозинство не по-малко от 75% от идеалните части (чл. 17, ал. 2, т. 4). Домоуправителят сам не може да опрости дълг. От 2024 г. е възможна и медиация, в която председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците (чл. 23, ал. 5).
Стъпка 4: заповед за изпълнение
Ако длъжникът не плати, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс до районния съд (чл. 38, ал. 2 от ЗУЕС). Към заявлението се прилагат:
- препис от решението на общото събрание, с което е определена таксата;
- разбивка на дълга по месеци;
- доказателство, че решението е оповестено по чл. 16, ал. 7.
Ако длъжникът не възрази, заповедта влиза в сила и се изпълнява чрез съдебен или частен съдебен изпълнител. При възражение спорът минава в обикновено дело. Затова е важно решението за таксата да е взето правилно. Как се свиква и провежда събранието, обясняваме в стъпка по стъпка.
Давност: не чакайте години
Месечните такси са периодични плащания и според чл. 111, буква „в“ от Закона за задълженията и договорите се погасяват с изтичане на три години. Дълг от 2021 г., който никой не е търсил, вероятно вече не може да бъде събран по съдебен ред. Затова е по-добре да действате при три или шест неплатени месеца, отколкото при тридесет.
Какво не бива да правите
- Да спирате тока или водата на апартамента. Етажната собственост не е доставчик и няма такова право.
- Да заключвате асансьора за длъжника или да му отнемате ключ за общи помещения.
- Да закачате имена и суми на входа без да сте помислили за личните данни. Вижте може ли да се обявят длъжниците.
Как го прави Dom
Dom показва на всеки собственик точния му дълг по месеци и как да плати, с IBAN и основание или през EasyPay. Домоуправителят може да включи автоматично напомняне след определен брой неплатени месеци, по Viber, SMS или имейл, без да звъни лично. Разбивката на дълга по месеци, която ви трябва за съда, се вижда в раздел „Такси“ на всеки имот. Вижте Dom за домоуправители.
