Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез пълномощници собственици на поне 51% от идеалните части. Ако няма кворум, събранието се отлага с един час и тогава е законно при 26%. Ако и тогава няма 26%, провежда се на следващия ден по същия дневен ред, независимо колко идеални части са представени (чл. 15 от ЗУЕС). До 2023 г. прагът беше 67%, а след час 33%.
Какво се промени
С изменението на ЗУЕС (ДВ, бр. 82 от 2023 г.) кворумът за първото начало падна от 67% на 51% (в сила от 29.09.2023 г.), а след отлагане с един час от 33% на 26% (в сила от 31.12.2023 г.). Целта е събранията да се провеждат реално, а не да се отлагат безкрайно. Старите статии и образци в интернет често още цитират 67%.
Трите стъпала
| Кога | Нужни идеални части | Основание |
|---|---|---|
| В часа от поканата | поне 51% | чл. 15, ал. 1 |
| Един час по-късно | поне 26% | чл. 15, ал. 2 |
| Следващия ден (или следващия работен ден), в същия час и на същото място | колкото са представени | чл. 15, ал. 3 |
Важно: кворумът се брои по идеални части, а не по брой хора или апартаменти. Пет собственици на големи апартаменти може да имат повече идеални части от десет на малки. Затова броенето на ръка е най-честата грешка, а програма като Dom събира процентите, докато отбелязвате присъстващите. Пригответе предварително списък с идеалните части от книгата на етажната собственост. В голям вход това е половината работа, вижте как се управлява голям вход.
Особен случай: един собственик с над 51%
Ако едно физическо или юридическо лице притежава повече от 51% от идеалните части, например инвеститор с непродадени апартаменти, кворумът е 75% (чл. 15, ал. 4). Целта е той сам да не може да провежда събрания.
Кворумът не е мнозинство
След като събранието е законно, всяко решение изисква свое мнозинство (чл. 17). Някои мнозинства се смятат от всички идеални части, а не от присъстващите:
| Решение | Мнозинство |
|---|---|
| Обикновени решения, включително текущ ремонт | над 50% от представените идеални части |
| Избор на управител, възлагане на професионален управител, реклами и технически съоръжения, зарядни точки за електромобили | над 50% от всички идеални части |
| Основен ремонт, основно обновяване, европейски и държавни средства | поне 51% от всички идеални части |
| Начин на разпределение на текущите разходи | поне 51% от всички идеални части |
| Полезни разходи, кредити, опрощаване и разсрочване на дългове | поне 75% от идеалните части |
| Надстрояване, пристрояване, промяна на предназначението на общи части | 100% от идеалните части |
Затова дори законно събрание на следващия ден с 15% от собствениците не може да избере управител или да реши основен ремонт. За тези решения трябва да съберете хората или да ползвате неприсъствено гласуване. Вижте кога е допустимо неприсъствено гласуване и как да съберете хората.
Пълномощниците се броят
Собственик, който не може да дойде, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик. Пълномощното може да бъде устно на същото или предходно събрание, отразено в протокола, или писмено, включително по имейл до управителя. Друго лице може да бъде упълномощено само с нотариално заверен подпис или чрез адвокат. Един човек може да представлява най-много трима собственици (чл. 14).
Как го прави Dom
Dom брои кворума по идеални части в реално време, докато отбелязвате присъстващите и пълномощниците. Показва кога може да отложите с един час и кога да отложите за следващия работен ден, като пропуска празниците. За всяка точка от дневния ред проверява нужното мнозинство и записва резултата в протокола. Вижте Dom за домоуправители.
